任意売却のことならご相談を！差し押さえ、競売、住宅ローンなど

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【住宅ローンの滞納で自殺などをお考えにならないでください！】

住宅ローンを滞納して苦しい思いをされても、決して自殺だけはしないでください。現在、お客様が置かれた状況が辛く厳しいのは十分にお察しいたしますが、残されたご家族が生涯その不幸を背負う事となります！
住宅ローンの解決方法はございます。住宅ローンが払えないのなら、家を売ってしまえばよいのではないでしょうか？住宅ローンの呪縛から逃れる事ができれば解決されるのではないでしょうか？
一度、当センターに相談してみてください！もしも私どもの手に負えないような内容でしたら弁護士、司法書士を紹介させていただきます。一緒に解決方法を探してみましょう。絶対にお一人で悩み、苦しまれることは避けて下さい。

■生命保険と住宅ローン

通常、新築であろうと中古であろうと、住宅ローンを組む際には条件として "団体信用生命保険" という生命保険（掛け金が残債務以上）（通称、団信）に入る事になります。万が一お客様、にもしもの事があった際には、その団信で残りの債務が清算されることになります。
ですが、もし、お客様が生命保険に加入していない場合、不動産は相続人に相続されます。言い換えれば、滞納した住宅ローンを相続することになります。通常は、ご家族になり、ご家族も住宅ローンが払えない状況だと考えられますので、相続の放棄をされるでしょう。そして競売となり、ご家族は家を失うことになります。お客様がいなくなられる事で、残されるご家族はお客様以上のご苦労をされることになるかもしれないという事をどうぞ今一度お考え下さい。
住宅ローンを滞納して、期限の利益を失うと、この団信の権利も失うことになっている契約が多いと存じます。契約書を一度ご確認ください。

■自己破産という方法もございます

連帯保証人が付いている場合には、その保証人にも迷惑がかかりますが、自己破産をして人生のリセットという方法もございます。また、住宅ローン以外の借入を整理する「個人版民事再生」という方法で消費者金融などの債務を整理する方法もございます。

■支払い内容・方法も一緒に考えます！

家は失いますが、精神的にも金銭的にも現在より、各段に楽にして差し上げられる方法をご提供させて頂きます。ご自分が死ぬ事を考えるより、今一度ご家族の事を考えてはみられませんか。自己破産とか債務整理とか、お客様が生きていく為の道を私どもが一緒に考えます。商法522条の貸金と消滅時効を利用して5年後には残債務への支払い義務を消滅させることも可能です。ぜひ一度、お客様の状況をお聞かせください。

■ヤミ金融からは、お金は間違っても借りないでください

都市銀行・地方銀行から住宅ローンを借りた際の「金利」よりも消費者金融の「金利」の方が遙かに高いことを、念頭におかれてください。低い金利の借金を、遙かに高い金利の借金で返済する行為は何の解決にもつながらず、一時しのぎにしかなりません。ヤミ金の取り立ては、必ず残されたご家族にも迷惑がかかります。絶対に消費者金融には借金をしない事を強くお勧め致します。

【連帯保証人もブラックリストに載ります】

「全国銀行個人情報センターへの情報の利用及び登録に関する同意書」
この書類は任意売却に必要という訳ではございません。配偶者または親兄弟の連帯保証人になっていた場合、そして、住宅ローンを借りた方が延滞を起こしたときには、連帯保証人もブラックリストに掲載されます。

■お客様の側に立った任意売却のご相談なら

住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）側・金融機関側・債権者側に立った任意売却業者と、お客様の側に立った任意売却業者とでは、180度お客様に接する態度は違います。どなたが依頼者かで態度が違うのは当然と言えば当然なのですが、当センターも保証協会などの債権者から依頼を受ければ、当然ながら債権者側に立った任意売却の処理をおこないます。
100％お客様の側に立った仕事を期待されるなら当センターにご依頼ください！また、当センターでは任意売却後の残った住宅ローンの支払い・債務に関しては、ご依頼者様にとって納得の行く内容で債権者側と交渉をし、話をとりまとめております。

【マンションが売れない！】

■債務超過で家が売るに売れない！

住宅金融支援機構の借入金は、金利が先に支払われる為、5年間支払っていても元金はほとんど減りません。　従って、3,000万円を借入している場合、元金3,000万円がそのまま残っていると考えられます。新築の家でも、契約書の判を押した時点で3割は値が下がると言われております。5年間も経てば当然、査定価格（実際に売れる価格）も低くなります。
住宅ローンの残っている不動産を売却するためには、抵当権を抹消しなければなりません。判りやすく申しますと、3,000万円の借金が残っていれば、売る時に3,000万円用意しなければならないという事です。または3,000万円以上の価格で売却をしないといけません。しかし、実際に売れる価格が2,200万円だった場合、差額の800万円をご自身で用意しなければ、抵当権が外せないので売却することが出来ません。
住宅ローンが支払えなくて、家を売却しようと考えている方が800万円もの現金を用意するのは難しく、抵当権が外せないということは家を売るにも売れないという状態かと思われます。こういった場合、任意で物件を売却した方が得策ではないでしょうか。

■不動産業者へ売却依頼しているが全く売れない！

住宅ローンの残りが「3,500万円」有る物件の売却を、一般業務を行う不動産会社に売却依頼をした場合。一般的な不動産会社は、その物件の実勢価格が「2,800万円」しかなくとも3,500万円で売却活動を行います。3,500万円以上で売らないと抵当権を外すことが出来ないからです。3,500万円以下で売却をした場合には、その差額をお客様が負担をしなければなりません。
住宅ローンの支払いに行き詰まった状態におられる方に、この普通の売却方法はお勧めできません。やはり、この場合、物件は市場の実勢価格で売却をし、そして残る住宅ローンの差額700万円を債権者との話し合いをしていく、任意売却という方法をご検討いただくのが賢明かと思われます。遅かれ早かれ住宅ローンに行き詰まると思われる状況にあるならば、任意売却という方法で売却されることを考えてみてはいかがでしょうか？

■不動産の価格は需要と供給のバランスで決まります

物件を売却されようとしている地域での物件の相場が2,800万円なら、2,800万円前後でしか売れません。異常に物件の出物が少ない地域なら3,500万円、4,000万円でも売却できるかもしれません。ですが、実勢価格より高く売れるエリアは東京・大阪でも極々一部エリアに過ぎません。
売りに出しているマンションが売れない理由は、相場より高く、販売価格が適正では無いからです。お金に余裕が有って、売り急いでいない場合には、住宅ローンの残債額と同じ価格での販売でも良いでしょう。ですが住宅ローンの支払いに困窮されている方々にとってはこの方法は適正ではないと思われます。不動産売却後に残る住宅ローンに関しての心配も有ると存じます。その辺の事も含め一度、お客様の置かれた状況をお知らせください。そして、当センターからのご提案を一度お聞きください。

■専任媒介契約を結ぶと報奨金がもらえます

専任媒介契約書：
大手の不動産会社では、所有する不動産を売却する方から、専任媒介の契約が取れると、その担当者は会社から、１件3,000円とか5,000円とか1万円の報奨金が支払われることが有ります。従って、その物件が売れようが売れまいが、とりあえずは専任媒介を取ることが担当者である営業の目的であると考えられます。
当然のことながら専任媒介契約を取る為には、不動産の売却を希望されている売主様の希望する売値で契約をし、売値が相場よりも遙かに高くても契約をします。なぜならば、売値が高ければ高い方が売却希望者が喜ぶからです。専任媒介を取る為に、売主様にとって都合の良い言葉だけをささやきます。　売主様はその言葉に惑わされ、その不動産会社と契約を結んでしまうのです。
結果、半年位経過してから、売れないから値段を下げましょうと言ってくる可能性は高いかと思われます。ですが、その時点で依頼者は自分の希望価格で売れない、プラス値下げの交渉で、その不動産会社に不信感を抱くことになるのではないでしょうか。売れないという現実にやっと気づいたお客様の、新たな不動産業者探しがその時からまた始まるのです。そのような状況のときに、当センターにご連絡をいただいても私どもは、その価格では売れませんとハッキリ申し上げさせて頂きます。私どもの返答に対し、お怒りになる方、困惑される方、任意売却を検討される方とお客様の反応は様々です。

不動産を含め、物には相場という物があります。お客様の不動産だけが例外ではありません。お客様の不動産にも世間での相場が適用されます。売れない不動産は相場から大きく外れているのです。大手の有名どころの不動産企業でも、相場から外れている物件は売れません。
不動産業者は、大手も零細も、専任媒介契約を締結して物件の販売をすることを望んでおります。一つの物件に数社で奪い合う形になることは日常茶飯事です。そんな状況ですと、業者同士がお互いのけなし合い、つぶし合いを演じます。どういうことかと言いますと、"お客様にあの会社の提示している価格は異常に安過ぎる、この家ならもっともっと高く、この位の値段で売れます" などとお客様が喜ぶ言葉を並べ合います。しかし、お客様に提示した売値の一番低い会社が一番良心的だったということはよく有る話です。大手の不動産営業マンの "その値段で売れます！" には疑問です。
大手企業であろうと零細企業であろう、買主様に対しても信用が必要なので、相場から極端に逸脱した高値で売却することはできないのです。

【委任状は必要？】

■委任状についてのご説明

委任状を出すのは不安、委任状を出すと家を取られてしまいそうで怖いなどの不安をお持ちの方へ。任意売却になぜ委任状が必要なのかご説明致します。

【委任状とは】

法律行為を他の人に委託する契約を「委任」といい、委任したことを記載した文書を「委任状」と言う。　特に私法上委任に基づく代理がある場合に、代理権を授与した事を証明するために交付する文書をさす。普通、甲某が「私は乙某を代理人と定め云々の事項を委任す」という形式で書く。ちなみに委任状の一部（事項・宛名等）を空白にしたものを白紙委任状と言う。

【委任契約とは】

当事者の一方が法律行為をすることを他方に委託し、他方がそれを承認することによってその効力が発生する契約のこと。委任を承諾した受任者は、善良な管理者の注意をもってその事務を処理する義務を負う。

◎当センターは、委任状の提出には強要はいたしません
上記にも記載されている、お客様から任意売却を依頼される際には、法律行為となる為に委任状を提出して頂く必要がございます。しかし、委任状を提出するのが嫌だと言われる方には委任状の提出を無理強いはいたしません。

◎ですが、委任状の提出を求める債権者も居ます！
債権者によっては、専任媒介契約書と共に委任状の提出を求めて来る場合がございます。このような債権者であるにもかかわらず、お客様が委任状の提出を拒絶する場合、当センターでは依頼をお断りさせていただく場合もございます。

◎ご依頼下さった方にご用意いただく事が増えます。
委任状の提出を拒絶される方々においては、評価証明書などの区役所とか市役所などから取得する書類の取得には、お客様に直接出向いていただき取得していただくことになります。また、債権者との交渉時においてご本人様に参加していただく事になるかもしれません。　

◎仕事の効率、お客様へのご負担軽減の為に委任状の提出をお願いしております。
例えば、何月何日までに評価証明が欲しいので役所で取得して来て郵送してください。何月何日の何時に何々銀行へ行ってください。電話をしてください。こんな煩わしさをおかけしたくはありませんし、作業を素早く進めて行くためにも委任状が有った方が我々としてはスムーズに交渉を行えます、お客様対してもにご負担をおかけしなくても済みます。

◎委任状で家を奪う事はできません！
不動産の売買契約時において、法律で定められた本人確認という作業がございます。この本人確認は弁護士または司法書士が行います。従って、委任状をもらったからといって勝手に不動産をご本人に知らない間に売却をすることは出来ません。

◎委任状を預けるのが不安な業者には依頼しない！
悪徳不動産業者・悪徳弁護士・悪徳司法書士が存在するのは事実です。
ですが、良心の固まりの不動産業者・弁護士・司法書士の方が多いのも事実です。
問い合わせをして、安心感のある業者でしたら依頼するのは止めましょう！