取引価格が約10％〜40％ほど低いのが普通の競売

競売　〜　競売とは

【競売開始決定となってしまった場合】

・かけられてしまった側の競売とはどのようなものなのか。競売の概要と流れをご説明いたします。
・競売開始が決定となった、競売から任意売却に切り替えたいと言う方へご提案致します。

■申し立てられた側にとっての競売

競売とは：

借入金の返済ができない債務者が、その担保として提供していた土地や建物などの不動産を、債権者が裁判所に申し立て、その結果裁判所が売却する不動産を競売物件といい、その不動産を最低売却価格以上の最高値で落札するシステムのことを「競売（けいばい または きょうばい）」と言います。

競売物件の価格は裁判所に委嘱された不動産鑑定士がその価格を決めます。これが最低売却価格です。この価格は競売という特殊性に鑑み、市場価格よりもかなり低く設定されます。市場価格の3〜7割と言っても良いでしょう。最終的には通常価格の8割前後で落札される事が多いようです。

競売のデメリットは、なんと言っても上記で申し上げた様に、販売価格が20％前後も低いという事につきるのではないかと思われます。それに加え、引越しの費用等の交渉が一切出来ないということです。
尚かつ、競売後にも残った債務の支払い義務は継続します。自己破産でもしない限りこの債務に追いかけられる事になります。自己破産のデメリットは無いと主張している方々がおります。また、そのような主張をされる書籍もたくさんございます。ですが、現実には自己破産による社会的制約はちゃんと存在いたします。公示されてしまいますので、ご近所には分かってしまいますし、ご近所の目を気になされる方だと非常に辛い状況となってしまいます。
競売のメリットは、場合によっては落札までに2年、3年と時間がかかる場合があるという事です。この間は、そこにそのままお住まいになられていても立ち退きを求められません。

■競売の流れ

(*) ここで云う競売の流れとは、競売物件をご購入される側からみた流れでは無く、諸事情により、ご自宅を競売にかけられた方の側から見た競売までの流れとなります。

競売の落札者（競落者）から見た強制執行の概要

物件を競落し、買受人が代金納付完了から6ケ月以内に「不動産引き渡し命令」の申し立てを裁判所にすると、早ければ1〜2週間で「不動産引き渡し命令」が発令されます。
この命令が確定すると、執行官室で強制執行の申し立てを行います。

東京地裁の場合、各執行官ごとに受け持ち地域が決まっていて、その担当執行官と執行日時を打ち合わせの上、落札した物件に臨むことになります。
但し、１回目で部屋を空にして、明け渡しが終了する（これを断行と言います）訳ではありません。

通常、1回目は占有者に対して、「引き渡し命令の対象になっていますので、何月何日までに立ち退いて下さい」と勧告し、「公示書」と言う裁判所発行の命令書のような紙を室内に貼って終わりです。
そして、その2週間〜1ケ月後に、いよいよ明け渡しの断行になります。

この断行の時には、執行官の他に「立会人」と称する、立ち会いを職業としている方と、「鍵交換業者」、「引越し業者」が断行に臨みますが、これには理由があります。
執行官は、忙しい時には、一日に5件以上の執行をこなしていますので、必然的に時間的余裕がありません。一現場にかけられる時間はぜいぜい2〜3時間なのです。
ですから、通常執行官はこの3つの業者さんとチームワークを組みながら執行をこなして行くのです。「鍵交換業者」も「引越し業屋」も通常とは比べものにならないくらいの素早さで行動します。

当然、得意技能を持った専門職の人たちですから、その料金も安くはありません。断行の３つの業者の人たちにかかる報酬額は、不動産の大小にもよりますが、最低でも概ね50万円〜100万円くらいかかるのではないかと思われます。

勿論、法的手続きを弁護士に依頼した場合は、別途に弁護士費用が必要になります。

上記の文章は、お客様の物件を競売で落札した人の側から見た「強制執行」の概略です。落札された側にお客様を当てはめてみてください。

上記の文章の末に記載しておりますが、鍵の取り替え、荷物の搬出などに結構な費用を競落者側は負担しなければならない場合が有ります。私はすぐに出て行きますので、引っ越し費用として20万円程度いただけませんか、と駄目で元々で交渉をしてみるのも手です。

断行の3つの業者に100万円の経費がかかってでも、落札物件に住んでいる人（不法占拠者）には一銭も払わないという競売専門業者も多数存在いたしておりますので、交渉は程々にいたしましょう。また、競売専門の業者では自社の追い出しユニットを結成しているといった場合もございます。

▼本当に競売で処理されても良いのでしょうか？

競売で売却されても、任意売却で売却されても自己破産をしない限り、住宅ローンは残ります。残った債務に対して、支払い義務は継続します。
競売は任意売却に比べ取引価格が約10％〜40％ほど低いのが普通です。従って、残る債務も任意売却で売却した場合と比べると10％〜40％ほど多くなります。また、競売でお客様の物件が落札された場合、任意売却とは違い、直ちにその物件から立ち退かなければなりません。
そして、競売をしても自己破産をしても連帯保証人が付いている場合には、その連帯保証人に残った債務の請求が行くということも忘れないでください。最悪の場合、その連帯保証人が自己破産という結果になるケースも往々にして考えられます。
競売の後に、残った債務の支払いで苦しんでいる方もいらっしゃいます。案件の処理後の事まで完全に仕上げてくれる、任意売却の専門業者に依頼してください！

■競売取り下げでお悩みなら

当センターでは、お客様のご所有不動産の競売という裁判所による法的整理が実行される前に金融機関等の債権者と交渉をし、そして債権者の同意を取り付けて任意で問題の不動産を売却する、という解決方法をお勧めしています。
当センターで、各債権者への競売申し立ての取り下げ及び、抵当権抹消等、最も重要な業務を行い、そしてその後の販売も、当センターが責任を持ってスピーディに実施させていただきます。この辺りの詳細は、出来る限りお電話、又は直接お会いしてご説明させていただく事で、より早くご理解いただけるかと存じます。

競売の実行よりも任意売却のほうがお客様にとって絶対有利です。転居に必要な費用の捻出等も、債権者によっては十分可能です。なお、当センターの業務で売却の契約が成立したときは、規定による仲介手数料を申し受けますが、その金額は債権者より支払われますのでお客様に別途ご負担いただく必要は全くございませんので、どうぞご安心ください。
競売の通知を受け取ってしまわれて、現在は困惑の極みでいらっしゃるのではないかとかとお察しします。ですが、必ず問題解決の方法はございますですのでご安心ください。

また、担保不動産競売開始決定という通知をもらってしまった方は、このまま放っておくと早ければ約6ヶ月後には競売にかかります。そして、家を追い出されてしまう事になります。猶予はおおよそ6ヶ月しかございません。お早めにご決断ください。（近年、滞納3ヵ月後には競売を申し立ててくる債権者が増えてきております事もご考慮ください。）

■競売から依頼者を守るために

▼弁護士事務所

日比谷中央法律事務所
〒100-0012　東京都千代田区日比谷公園1番3号　市政会館513号室
TEL：03-5501-3185　FAX：03-5501-3186

▼司法書士事務所

鴨宮(カモミヤ)司法書士事務所
〒153-0053　東京都目黒区五本木3-17-7
TEL：03-5720-1170　FAX：03-5720-1171

競売は最後の最後の手段ではないかと当センターは考えます。当センターは弁護士や司法書士のアドバイスを頂きながら、ご依頼されるお客様が競売では無く、いかに任意売却で有利に処理できるかを日々模索いたしております。

■競売と任意売却の同時進行

▼競売を回避する方法の一つとして任意売却へ切り替える方法もございます！
▼競売を取り下げてもらえなくても、競売と任意売却の同時進行で処理を進めることもできます。

■競売後に残った債務の返済

競売後の残った債務の支払いを完全に無視してしまわれる方々がいらっしゃいます。ホームページなどでも堂々と競売後の支払いを無視することを勧めているサイトが多々有ります。また、法的にも支払わなくても良いのだと、大変大きな誤解をされている方々もいらっしゃいます。
ですが、これはただ単にサービサーが請求を起こさないだけであり、支払わなくとも良いという訳ではございません。サービサーに請求されれば残債務の支払いは行わなくてはなりません。また、サービサーが別の債権回収業者に債権を売却した際には、新しい債権者は必ず支払いの請求をしてきます。最悪の場合は給料の差押えという手段を取って来る事も否定できません。

■任意売却物件の販売

任意売却物件の販売を行っております。
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