任意売却のことならご相談を！差し押さえ、競売、住宅ローンなど

その他重要事項　〜　抵当権消滅請求

■抵当権消滅請求手続について

民法378条以下に、抵当権消滅請求手続が規定されています。これは、強制的に抵当権を抹消させることにより、不動産の有効利用を図るための制度です。もちろん、抵当権者の同意を得て行う、任意売却の手続がより好ましい手段ですので、まずは任意売却の交渉をしてみることが必要です。

抵当権消滅請求手続は、具体的には、以下の通りの手続になります。

１） 抵当物件の購入者をさがす。
（もちろん、抵当権消滅請求手続を理解してもらう必要がある。）
２）購入者への所有権移転登記を行う。（民法378条）
３）全抵当権者に、抵当権消滅請求通知内容証明を発送する。（民法383条）
４）2ヶ月以内に競売の申立がなければ抵当権の効力が消滅する。（民法384条）
５）抵当不動産の評価額を抵当権者に支払うか、受け取りを拒絶した場合は法務局に供託する。
６）登記の抹消の為に、抵当権者と話し合うか、抵当権抹消登記請求訴訟を提起する。
７）購入者は、抵当権登記の抹消された所有権を取得できる。

※平成16年3月までは滌除制度とよばれていました。
４）の競売申立が増加競売の申立とされていました。増加競売の申立には、通常の競売申立予納金の他に抵当不動産の評価額の1割増（110％）の保証金の積立が必要（民事執行法186条＝現在は削除）とされ、抵当権者としては、増加競売でお金を受け取るために、逆にお金を用意しなければならないという、極めて厳しい条件になっていましたが、法改正により通常の競売申立となりました。簡単に言うと、滌除（てきじょ）による増加競売が廃止になったということです。

■抵当権消滅請求手続の特徴

１）抵当不動産の評価額を用意できれば、確実に抵当権を抹消できます。
２）抵当不動産の評価額の提供が抵当権登記抹消の前に必要なので、銀行の融資が事実上困難です。
３）根抵当権は、民法398条の22（根抵当権の消滅請求）で消すこともできます。
４）抵当証券が発行されている抵当権は抵当権消滅請求手続では抹消はできません（抵当証券法24条）。
５）農業用動産に設定された抵当権は抵当権消滅請求手続では抹消はできません（農業動産信用法12条2項）。
６）抵当権消滅請求手続を活用すれば、担保割れした物件でも処分することができます。

■現実問題としての債権者と抵当権消滅請求（旧制度：滌除 - てき除）

債権者に抵当権消滅請求をぶつけてみた場合、多くの債権者（特に大手金融機関）は必ずと言って良いほど、民法384条に認められた【抵当権消滅請求を拒否した場合、抵当権者は2ヵ月以内に競売を申し立てる】を持って対抗して来ます。
言い換えれば、抵当権消滅請求で取り戻した不動産を競売にかけられることになります。その競売でお客様が競落できなければ、不動産を失うことになります。約70万円前後の登記費用が完全な無駄遣いになるということです。
大手金融機関は名誉を守る為に意地でも、競売を申し立ててきます。競売を申した立てて対抗しないと、抱える多くの債務者に、この抵当権消滅請求を起こされるからです。
「滌除（てき除）」と抵当権消滅請求の最も大きく変わった箇所として、「競売で落札されなくても競売申立人の債権者は、その物件を買い取る必要が無くなった」点です。「滌除（てき除）」の時代は、落札されない場合には債権者が買い取らなければなりませんでした。

旧制度時代の「滌除（てき除）」と現在の抵当権消滅請求を同じように解釈している方々がいらっしゃいますが、現実は違います。旧制度「滌除（てき除）」を解説したホームページ等が未だに存在するので誤解を招いているのかもしれません。「滌除（てき除）」は債務者に有利でしたが、抵当権消滅請求は債務者には有利では無いことをご理解ください。