任意売却のことならご相談を！差し押さえ、競売、住宅ローンなど

住宅ローンに関する事例　〜　住宅ローンの見直し

■来月の住宅ローンの支払いは可能ですか？

以下の様な状況に陥られていないでしょうか？

■住宅ローンの支払い変更・リスケジューリング

様々な事情で収入源がなくなったり、激減したりする中で、現在住んでいる家の支払いだけは何とかしなければと思う方がほとんどです。そこで、住宅ローンの滞納をする前に、毎月の返済額の値下げ交渉をしてみましょう。

しかし注意をしなければならない点もございます。
（１）借り換え時の諸費用は保証料だけで数十万円もかかる
（２）借り換えメリットがあるのは金利差0.7〜1％の場合
（３）残高が500万円を下回るのなら借りかえはやめた方が得策
（４）これから借り換えを検討するならば長期固定または10年固定が鉄則

ただし、下記の（１）〜（４）の項目は「支払いの滞納の無い方」だけに適用されます。滞納の有る方の支払いのリスケジューリングは、滞納を解消してからでないと不可能とお考えください。

（１） 借り換え時の諸費用

保証料だけで数十万円もかかります。
申し上げるまでもない事なのですが、ローンの借り換えをする際の鉄則は金利の低いローンを組むことです。気をつけなければならないのが、保証料などのローン借り入れ時の諸費用です。抵当権の抹消費用や登録免許税など公的費用は必須です。
保証料や手数料などは金融機関によってまちまちです。諸費用のなかでも最も大きなウェートを占めるのが保証料。一般的に都市銀行では、3,000万円を30年ローンで借り換えた場合、約60万円の保証料がかかります。その他諸費用を合計するとなんと90万円にも！
その一方で新生銀行やネットバンクのソニー銀行は保証料が0円（2005年2月の時点）。金利差ばかりに目が向きがちですが、金融機関によって諸費用に大きな差が出ることをお忘れなく。

（２） 借り換えメリットがあるのは金利差0.7〜1％の場合

ではどれくらいの金利差があれば借り換えのメリットが生まれるのでしょうか？借り換え先が保証料のかかる金融機関なら0.7％、保証料0円ならば0.5％程度と、大まかにお考えください。

（３） 残高が500万円を下回るのなら借りかえはやめた方が得策

ローン返済が順調に進み、残高が500万円を下回る金額ならば、借り換えはお勧めしません。（１）で記載の通り、諸費用のコストが金利差を上回る可能性が高いからです。わずかな金利差にばかり気を取られてしまい、借り換えしたのにトータルの支払い金額が増えてしまう場合もございます。

（４） これから借り換えを検討するならば長期固定金利または10年固定金利が鉄則

たとえば3,000万円を30年の元利均等返済のローンを組んだとします。毎月の返済額が1％の場合は9万6,500円、3％に上昇すると12万3,400円、5％になると15万4,200円と1.6倍に急上昇です。
金利は下がるときは緩やかに、上がるときは一気に上昇すると言われます。金利上昇が進みつつある現在、借り換えを検討するのならば、20〜30年以上の長期固定金利か、せめて10年固定金利をお勧めします。

■住宅金融支援機構からのローンの場合

住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）では、5,250円（平成20年12月15日現在）の手数料で、住宅ローンの返済方法の条件変更に関する見直しがいつでもできます。またこの他にも月々のご返済がお困りの方へこの他返済が困難になった方に対しての措置として返済期間の延長があります。
住宅金融支援機構（旧・公庫）のホームページ

■現在、住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）より住宅ローンの融資を受けている方

支払いが滞りそうなら

リストラなど、会社の倒産の危機になったら住宅金融支援機構返済については遠慮せず、代理店金融機関と相談をしてください。代理店が駄目なら直接支店と交渉することをお勧め致します。住宅金融支援機構は日曜日でも相談出来る窓口を開設しています。制度金融ですので返済期間の延長など対策は色々ございます。

延滞処理の流れ

返済が延滞になると電話や郵便で督促があります。6ヵ月間延滞が続くと保証協会が公庫の代位弁済をします。住宅金融支援機構の抵当権は保証協会に移り債権管理は保証協会が行うことになります。
この間には返済について協議するチャンスはございますが、延滞者にそこまでの余裕がない場合、時間だけが経過してしまいます。保証協会からは専門の嘱託職員がおり、再三に渡り債務者へ面会を求めて来ます。ほとんどの債務者はリストラ、失業、営業不振、倒産が原因で返済不能な為、話合いの上、任意売却で返済するということになります。
保証協会の協力業者による任意売買価格の入札が毎週行われています。近年は不動産価格の低迷で、任意売買がまとまっても債務が全額返済できる場合は稀ですが、残債務は最後まで追いかけて来ます。任意売買が成立しない場合や保証協会との接触を拒否すると、競売手続きに入ってしまいます。　執行官や鑑定士が物件を職権調査で内見に訪れ、競売公告が出れば購入希望者が見に来ます。
しかし、競売物件が必ずしも競落されるとは限りません。落札されない物件は先着順の特売となります。　何度も価格を下げて捨て値になって処理されるか、競売取消となってしまいます。落札されない物件は市場価値のない借地物件、問題物件などが多いようです。保証協会は一時特売物件の処理を協力業者に依頼して処理していましたが、現在は子会社で自己競落したりしていて業者に回ってくることは少なくなっています。要するに、任意にしても、強制の競売にしても、債権者は債権額の全額回収は困難ということです。

■任意売却.Bizからのご提案

先ずは、住宅ローンを借り入れしている金融機関へ出向きましょう。
そして、ご自分の今の状況、これからの状況を出来る限り詳しく説明してください。返済期間は長くなり、返済総額も増えることにはなりますが、月々の返済額を減額してもらうことが出来ると思います。最悪の事態に陥る前に、月々の支払額の減額交渉を。その減額して頂いた額でお支払いが出来ないようであれば、任意売却をお考えください。

■離婚で住宅ローンを払うのがツライ！

▼これから離婚をされる方、離婚をしたばかりの方は、出来る限り早い時期に、連帯債務・連帯保証人・共有名義から外れておくことです。

当センターには、離婚して数年後、元の夫、元の妻の所在が掴めないばかりに、家を売るに売れない状況に陥ってしまわれた方々からのご相談がしばしばございます。最悪なケースは、離婚をして十数年経ってから連帯債務の督促状が届くなどのケースです。
いままで2人で支払い続けてきた住宅ローンを、自分お一人で支払い続ける事は可能でしょうか？今後、何十年も支払い続けて行くことが出来ますか？今後、給料の大幅な昇給が見込めない状況なら、不動産の売却を視野に入れてみてはいかがでしょうか？

■先ずは、銀行にご相談してください！

▼銀行に、月々の支払額の交渉をしてください。
▼減額された金額でも、お支払いが出来ないときには任意売却です！