競売と違い精神的な負担が無く、より少ない損失の『任意売却』

任意売却　〜　任意売却をお勧めするケース

■不動産の担保割れ、オーバーローンなら任意売却をお勧めします

来月の住宅ローンの支払いは可能ですか？住宅ローンの支払いのリスケジューリングが出来ない方や、慢性的な支払いの滞納を起こしているという方。その他、下記のケースにお客様が当てはまるという場合、任意売却をお考えください。

■お客様が下記のケースにあてはまる場合、任意売却をお勧め致します。

【住宅ローンが返済できず、催促状が来ている方】

住宅金融支援機構、銀行等の債権者から催告状、督促状が郵送されて来ているお客様は、このまま放置しておくと確実に競売となってしまいます。こちらのケースはまだ若干の余裕がありますが、住宅金融支援機構の住宅ローンの場合、延滞期間が6ヶ月を超えると、期限の利益が喪失され、代位弁済・保証履行（以下、代弁・保証履行）となります。一般の銀行の場合では延滞期間が3ヶ月を超えると、期限の利益が喪失されることが有ります（お客様の過去の支払い状況にも左右されます）。
【住宅ローンを契約する際にほとんどのケースでローン保証機関とも契約をいたします。お客様が住宅ローンの支払いができなくなった時に、この保証会社より銀行に住宅ローンの残高全額を支払ってくれる行為を、代弁済・保証履行と言います。】
こちらのケースはいずれ競売へ進んでしまう事が十分に予想されます。そうなる前に当センターにお電話をください。

【不動産をお持ちの自営業者の方で、住宅ローン以外の借入金を返済できずにお悩みの方】

事業の運転資金にお困りで、住宅金融支援機構や銀行からの借入金以外に、商工ローンなど高金利の借入をしているようなら、一刻も早く手を打つべきです。当センターにご相談に来られる方の中には、借りられるところは "消費者金融" "ヤミ金"　"カードローン" "キャッシング"と住宅ローン以外にも借入金の返済に打つ手のなくなった方がいらっしゃいます。この様な状況に陥る前にぜひご相談下さい。

【債権者から所有する不動産に対して、競売を申し立てられている方】

こちらのケースのお客様は時間的に余裕は全くございません。一刻も早く任意売却へ切り替える手続きをすべきだと思われます。競売入札期日と最低落札価格の書かれた書類が送達されますが、それから慌てても、もう手遅れとなってしまいます。競売を取り下げるには債権者の出す要求を満たす以外にありません。たとえ要求をのみ、無理をして債務を支払い、競売は取り下げとなっても残債は引き続き支払うことになりますので、収入状況が変わらなければ数年後に再度競売、ということも考えられます。
競売で自宅は無くなる、その後の精神的ダメージ、果ては家族間のトラブルや職場退職など、人生を棒に振る結果になる確率もあるとお考え下さい。

【借入金が多く破産申し立てをお考えの方、申し立て中の方、免責が決定している方】

このケースにあたるお客様も一刻も早く任意売却をお考え下さい。テレビや新聞を見て、借金苦の方達の話を聞き、"自分とは関係無い" と問題を先送りにしながらも、借入金返済に追い立てられ、苦しい思いをされているのでしたら、問題の不動産を任意で売却することをお考えになってはいかがでしょうか。多重債務をしてしまっているお客様の場合は、遅かれ自宅を手放さなくてはならないと思われます。問題の不動産を任意で売却をしたいとお考えなら、先ずは当センターにご相談ください。他社とは違うご提案をさせていただきます。

【その他、不動産関係（借地・相続税）の事でお悩みの方】

投資物件の支払いが辛くなってきた方、維持するのがやっとの方。または、賃料が50％程度しか入ってこないなどの物件を所有されていらっしゃる方。不動産投資は株などよりはリスクが小さいと言われますが、こういった物件をご購入のお客様は、ご自身の自宅まで売却しなければならない事態には陥ってはいないでしょうか。収益物件を購入し、賃料でローンを完済した後、その賃料で楽しく老後を生活出来ると計画されていたお客様は、老後どころか現在この厄介な物件が悩みの種になってはいないでしょうか？その様なケースの方も、一刻も早い解決を目指し、一度当社にご相談ください。

■より負担（デメリット）を少なくする方法

任意売却をお勧める理由

任意売却をお勧めする、上記のケースにあたるお客様へ、"損失を、より少なくする方法"としての任意売却に付いて説明いたします。お客様に少しでも有利になる様な物件の売却を提案しております。

任意売却または任意売買のことを通称"任売"と言います。簡単に言えば、普通に不動産の売却をする事です。お客様が現在の不動産物件を手に入れた時と同じ方法です。ただ、お客様の場合の不動産売却は少々勝手が違います。一般業務を行う不動産業者が処理出来る案件ではございません。一般の不動産業者が扱える物件は、抵当権等、謄本上にある債務が、売買価格を超えていない場合です。

例えば、上の図の様に、Aさんの所有する物件に2,000万円の抵当権等が設定されていて、その物件をBさんが2,500万円で購入するとなれば、Aさんには売却諸経費を除いて200〜300万円の売却益が入る事になり、何も問題はありません。
ところが、Aさん（仮にお客様と仮定）の物件には下記の図の様に1〜4の抵当権が設定されていたとします。

１．A保険会社 2,000万円
２．B信用金庫 2,000万円
３．Cファイナンス 800万円
４．D銀行 1,000万円
計 5,800万円

近隣の不動産物件の実勢価格を調べても、A様（お客様）の物件価格は、B様の購入希望価格の1,980万円が妥当な価格であると、仮に債権者が納得した場合でも、抵当権の抹消はその一般業務を行う不動産業者には不可能であると考えられます。
競売の場合は裁判所が職権で抵当権を抹消してしまう為、落札者は上記の債権者リスト1〜4の抵当権が全て抹消された"白紙"の物件を入手する事が出来ます。
任意売却・任意売買の場合、上記リストの1〜4の債権者と、抵当権抹消についての交渉が必要となります。5,800万円ある抵当権を全て抹消して、購入者B様に売却するわけです。5,800万円もある債務を、1,980万円で配分するわけですから、すんなりと通る筈がありません。
そして、また多種多様なケースが出てきます。当センターの今まで処理した何百というケースに当てはめ、専門スタッフがあらゆる手段や方法とコネクションを駆使し、債権者と協議いたします。もちろん、お客様のご協力も頂きます。無事に整理が出来ればお客様にも大きなメリットがございます。

【お客様のメリット】

１．競売で処理されるより、残債務が少なくなる。
２．引越代（数十万円前後）が確保される可能性も有る。
３．残債務に対しては、当センターの協力によりスムーズに処理される。
４．通常の売却と異なり、仲介手数料や司法書士の報酬など、お客様が負担する必要が無くなる。

以上が挙げられますが、最も大きなメリットは競売と違い、執行官が訪問したり、"特別送達"という封書が裁判所から届くなど、精神的な負担が無いという事でしょう。また、任意売却を行う事を決意し、当社との専属専任契約を締結すると、当センターから各抵当権者等に連絡を致しますから、無担保の一般債権（街金等）は別として、謄本上の債権者からの文書や電話催促は無くなり、これだけでも今までの苦痛からは逃れられる事になります。他にも借金や離婚などの問題が絡んでいるお客様には、当センターの顧問弁護士を紹介し債務整理・離婚調停を行う事も可能です。

任意売却について、少し御理解を頂けたかと思いますが、別ページの「任意売却をお勧めするケース」を上手に処理するには、任意売却という方法を採る事を強くお勧め致します。債務処理をしてお客様のご自宅を売却しなくて済むのであれば、それが一番の良策です。

5,000万円の借入金を年利3％で借りている方は、1日あたり4千円位の金利が発生しており、損害金というものが存在する事もご理解ください。月々15万円の返済をしているお客様は、1ヶ月延滞するだけで、損害金利率が14％として、支払い利息とは別に1,700円位の損害金が発生しています。そして万一、代位弁済・保証履行という形で、保証協会や保証会社に債務が移ってしまっている場合には、更に悪い状況になります。例えば、3千万円の代位弁済をされたお客様は、同時３千万円の損害金が発生したのと同じなのです。損害金利率が14％ とすると、30,000,000×14％÷365（日）＝約13,800円となります。　つまり、１日あたり13,800円ずつ借金が増えていく事になるわけです。

一刻も早い解決を望まれるのであれば、ぜひ一度当センターにご相談下さい。

任意売却に関する事は当センターにご相談ください！

当センターにご相談下さった、ほぼ100％の方々が、「あの悶々としながら過ごした日々はいったい何だったの！」とおっしゃいます。一人やご夫婦だけでお悩みにならず、先ずは当センターにお電話をしてみてください。住宅ローンの滞納・未払いの問題でお悩みのお客様に、任意売却が良いのか、競売が良いのか、または他の方法が良いのかといったアドバイスをご提供いたします。
また、当センターでは任意売却後の残った住宅ローンの支払いに関しては、ご依頼者様にとって納得の行く内容で債権者側と話をとりまとめております。