差し押さえられる前に任意売却

競売　〜　差し押さえ

仮差し押さえ、差し押さえ通知を受け取ったら早急に行動を。

■裁判所からの仮差し押さえとは

自宅の差し押さえ　不動産の差し押さえは、
「その物件を差し押さえます、従って勝手に売却処分は禁止です」という通知です。
・差し押さえが来ても生活必需品は差し押さえされません。
・本人以外の子供や妻が買った物で、その所有者が領収書や保証書などで確実に分かる物は差し押さえされません。

■差し押さえの前に自宅を売却できるのか？

仮差し押さえ、差し押さえ通知を受け取ってしまったら、早急に行動をおこしましょう。至急、任意売却の手続きを当センターのような専門業者にご相談下さい。

▼住宅などの不動産を所有している人が借入金の支払いを滞った時、貸し手である債権者が裁判所に申請することから始まり、裁判所の進行により行われる不動産売却手続きのことを不動産競売と言います。自己名義の不動産でなく、他人の不動産でも抵当権の目的になっている場合は、その不動産も競売の対象になります。競売手続きで売却できればその代金から貸したお金を回収することでこの制度の目的が達成されます。

▼住宅ローンを融資している銀行が裁判所に申し立てて始まることが多いです。順位一番の抵当権を持っている銀行などが申し立て、費用を支払い、担保された不動産を裁判所名義で差し押さえ（法務局、法務局に保管されている全部事項証明書等に記入する）、公示して広く世間に周知します。通常、登記は当事者の申請を待って行われるところですが、競売手続きに関しては裁判所に所属する書記官が嘱託権限で申請する事になります。裁判所に費用を支払っているので登録免許税は必要ですが、司法書士への報酬は不要となります。

■不動産の仮装譲渡（加害行為）について

※実際に起きた下記のような事例から見てみましょう。

Ｑ．借金の連帯保証人となっている兄から「その知人が破産をしてしまい、金融機関から連帯保証人として借金の返済を迫られている。このままでは自宅を差し押さえられてしまうかもしれないので、一時的に自宅の名義を変更したいが協力してほしい」との相談を受けました。兄からの頼みなのでできれば協力したいと思いますがいかがなものでしょうか？

Ａ．ご質問にある「一時的な名義変更」を簡単にとおっしゃいますが、『実際にお客様と、お兄様との間にはその不動産に関する売買などの契約や代金の授受なども無く、所有権が移転する原因がなにも無いのに、有ったことにして（仮装譲渡）、所有権移転登記をする』
という事であるならば、法律上大いに問題が有りますので止めた方がよいでしょう。

刑法に「強制執行妨害罪」、「公正証書原本不実記載罪」という犯罪があります。両者ともその名前を見てお分かりになると思いますが、前者は「差し押さえ（強制執行）を免れるために財産を隠したり、壊したり、仮装譲渡したりする行為を処罰するもの」、後者は「公務員に対して虚偽の申し立てをして公の帳簿（登記簿や戸籍簿など）に不実の記載をさせる行為を処罰するもの」で、いずれも懲役または罰金の対象になります。
また、民法にも「詐害行為取消権」というのが規定されていて「債権者に損害を与えること（借金が返済できなくなることなど）を知りながら、敢えて債務者が財産を処分（譲渡）してしまったような時には、債権者はその処分行為を取り消して、財産を取り戻すことを裁判所に対して請求する」ことができます。
また、それとは別に、登記簿上名義を変更した当事者である上記の方と、お兄様に対して、税務面からも、譲渡所得税や贈与税、また不動産取得税などの種々の問題が降りかかってくることになります。
いずれにしても、安易な考えで軽率な行動をすると後々取り返しの付かない結果になる怖れがありますので注意した方がよいでしょう。
むしろ連帯保証契約自体に問題が無く、連帯保証人として法的な責任を免れることが出来ないのであれば、真剣に債務を整理する方法（例えば、ご家族などの協力が得られてある程度の支払計画が立てられそうならば、金利の減免や分割払いの交渉をしてみるとか、場合によっては債務弁済調停手続き、あるいは破産手続きなどを利用すること）を考えるのが賢明だと思われます。

更に詳しい事は、お近くの司法書士事務所または弁護士事務所でお尋ねください。

■債権者取消権（詐害行為取消権）について

債権者取消権（詐害行為取消権）については以下のように説明されています。

商売の状態が悪化してきて、だんだんと破綻が近づくと、債務者は、何とか事業資金を作ろうとして商売に必要な機械まで安く処分したり、場合によっては、逆に財産隠しという行為に出ます。
家族にだけは苦しい思いをさせたくないと考え、自宅等を家族に贈与し、名義を変更したり、あえて離婚し、財産分与というかたちで妻に多額の慰謝料を支払ったりします。
本来、こういった事態に対処しようとするのが、詐害行為取消権の制度である。　民法424条1項は次のように規定しております。

債権者は債務者が其(その)債権者を害することを知りて為(な)したる法律行為の取消を裁判所に請求することを得(う)。但(ただし)其(その)行為に因(よ)りて利益を受けたる者又は転得者が其(その)行為又は転得の当時債権者を害すべき事実を知らざりしときは此限(このかぎり)に在(あ)らず。

簡単にいえば、債務者が自宅を家族に贈与した、その贈与契約を、債権者は取り消すとともに、登記名義がすでに受贈者に移転しているときは、その抹消登記を求めることができます。そうすれば、債権者は、その自宅建物を債務者の財産として差し押さえ、競売代金から自分の債権が回収できるようになるのです。（道垣内弘人「ゼミナール民法入門」日本経済新聞社300頁以下）。

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