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FAQ 〜 任意売却・任意売買でよく寄せられるご質問

その他のFAQ

Ｑ．サービサーとは何ですか？

Ａ．従来、弁護士にしか許されていなかった債権回収業務を、弁護士法の特例としての｢債権管理回収業に関する特別措置法（サービサー法）｣により許可を得た民間会社が、不良債権の処理等促進のため債権管理回収業を行うものです。債権回収に必要な色々なサービスを総合的に提供することから、サービサーと呼ばれています。
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Ｑ．代位弁済（代弁済）ってなんですか？

Ａ．簡単に言えば「借金の肩代わり」という事です。（※広義では意味が異なります）
第三者が債務者に代わって弁済した場合、その弁済で消滅する債権・担保物権などが求償権の範囲で弁済者に移転することです。ここでの代位弁済とは、債務者が何らかの理由により金融機関への返済が不能になった場合、保証会社（第三者）が債務者に代わり金融機関に対して債務を弁済することを言います。
この際、保証会社は弁済した全額について債務者に対して求償権を取得し、その範囲で債権者が債務者に対してもっていた担保権などを債権者に代位して行使することが出来る事になります。
実際に送られてくる代位弁済になる直前の通知

Ｑ．求償権（きゅうしょうけん）とはなんですか？

Ａ．求償権とは（民法459条）
保証人が主たる債務者に代わって貸金等を支払った（返済した）場合には、支払った分は後に、主たる債務者に対して返してくれるように請求できる権利です。
主たる債務者に代わって、複数いる連帯保証人の内の一人が債務の履行をしたのであれば、その全額負担した連帯保証人は他の連帯保証人に対してその負担分を求める事ができます。あらかじめ、その負担分を決めてあればその決めた割合で求償します。決めていない場合には、連帯保証人の数で割る（平等）のが一般的です。
この「求償権」の主張は「内容証明郵便」で行います。全額負担した旨と、求償される割合を明記します。もちろん、支払ってからの利息分も請求できます。しかしながら、保証人が返済しなければならない場合には、既に主たる債務者は支払い能力が無い事が多く、条文のように返してもらう事ができないのが現状です。

Ｑ．滌除（てきじょ）、抵当権消滅請求とは

Ａ．滌除 - てきじょ、債務者の側から担保物件を売りに出す方法と考えて良いでしょう。債権者・金融機関からの申立は「競売」です。債務者の側が合法的に処理するのが滌除（てきじょ）です。
抵当不動産について所有権、地上権、永小作権を取得した者（第三取得者…滌除権者）が抵当権者に対し、［民法382条乃至384条］ の規定に従い、一定金額（滌除金額）を提供して、その承諾を得た金額を抵当権者に支払い、または供託することにより抵当権を消滅させることができる制度です。
例えば、買主が土地の時価を5千万円と思えば、抵当権者に対して5千万円払うと通知します。抵当権者としては、5千万円で納得するか、自らリスク（1割高く自ら買うというリスク）を覚悟で競売の申立をするしか方法がなくなります。
そして、抵当権者は、その競売物件が競売手続により滌除金額の1割増以上の金額で買受申出する者が出なかった時は、自ら滌除金額の1割増の価額で競売物件を買い受けなければなりません。この滌除は別名「増価競売」とも言われました。
2004年4月1日より「滌除制度」を廃止し、「抵当権消滅請求」が施行されました。滌除は債務者に大きく有利だった問題を改訂し、改正後は債権者にも配慮した内容になりました。

Ｑ．一般業務を行う不動産業者と貴社との違いはなんですか？

Ａ．住宅ローンの残っているマンションと自宅などの不動産の売却は、非常に手間と時間がかかります。それに加え、銀行などの債権者との交渉がございます。一般業務を行う不動産業者では、一つの案件に対してそんなに時間も手間もかけられない事情が有ります。それに加え任意売却という、債権絡みの仕事のノウハウを全くお持ちではない場合が通常です。従って、任意売却は一般業務を行う不動産業者では扱うことが出来ません。
また、任意売却という業務は利幅の薄いことにかけ、さらに膨大な手間と時間がかかりますので、任意売却を専門に処理する人材を置く必要性が出て参ります。よって任意売却は扱えないということになります。

Ｑ．銀行・債権者から紹介される業者との違いは何ですか？

Ａ．業者は依頼主の為に働くということになります。
債権者から依頼された場合には当然の事ながら債権者の為に仕事をします。つまり、債務者であるお客様に対して有利な仕事をするとは限りません。例えば、引っ越し代の交渉、引越日の交渉等々の細部の交渉においても、どちらの立場に立つかで得られる条件は異なってきます。
また、任意売却後の残った債務の支払条件などの交渉においても、債務者であるお客様側に立っての交渉か、債権者側に立っての交渉かでは全く違った条件になってしまう可能性も有ります。依頼主にとって１円でも、１日でも有利になるように相手と交渉をするのが私たちの仕事です。

Ｑ．私は海外在住なのですが扱ってもらえますか？

Ａ．大変申し訳ございません。現在、海外からのご依頼は承っておりません。

Ｑ．任意売却に関して業者の苦情は何処へすればよいの？

Ａ．その任意売却をどの業者が処理したかによって、苦情の持って行く先は異なります。不動産業者に対しての苦情であるならば、各都道府県に不動産取引に関する窓口がございますので、そちらにされると良いと思います。
例えば、東京都の場合は「東京都都市整備局」の中にございます。
神奈川県の場合は「神奈川県県土整備部建設業課宅建指導班」、
大阪府の場合は「大阪府建築振興課」となります。
また、各市町村レベルの自治体でも苦情を受け付けてくれます。

※司法書士に対する苦情は司法書士会より、各都道府県の「生活センター消費者相談」へご相談される事をお勧めします。弁護士への苦情は、その弁護士が属している会へ苦情をご相談ください。なお、他社の手がけた、任意売却、競売の案件の苦情は、当センターではお受け出来かねますので、予めご了承くださいませ。