任意売却のことならご相談を！差し押さえ、競売、住宅ローンなど

FAQ 〜 過去に寄せられたFAQ

【共有名義物件の売却について】

Ｑ．実家の家が売り出されることになりました。

以前滞納していた住宅ローンの支払いが更に遅れ、債権者が差し押さえに来た様なのです。不動産業者と金融機関で話をして、家を売却してその分で返済し、今後の生活もあるのでいくらか生活費が残るようにすると、話がついたようなのです。
話によると手元に100万円も残らないようなのですが、そんなものなのでしょうか？競売にかかると1円も残らないからその方が良いと言われた様ですが本当にそうなのでしょうか？
実家の家は父の所有物で、父と母が住んでいます。購入したときに住宅ローンを組んでいたのですが、その金融機関からの差し押さえです。債務者は父になるのでしょうか？残りの住宅ローンの金額は500万円位で、不動産の買取金額は600〜670万円だそうです。一応、家を売ってお金を返して、残った金額で引越しするという事らしく、次に住む家も不動産業者さんが探してくれている様です。

Ａ．当センターの回答
実家が競売にかかり、任意売却を希望され、お手元に100万円しか残らないと云うことですが、借金がいくら残っているかにもよります。お話の通り500万円位であれば、ご自宅の実勢価格がいくらだったのかが正確に判りかねますが、通常の引っ越し代とすれば100万円もらえればかなり良い条件であると言えます
お父様がローンを組んでいれば当然、債務者はお父様です。買い取り価格は600万円〜670万円ということなので、仲介手数料は「約27万円」（670万円の場合）、諸費用が3万円〜5万円とみて、約30万円強が諸経費となります。マンションにお住まいの場合であれば管理費の滞納も有るかもしれません。となると下記の計算式が成り立つと考えられます。
670万円 - 30万円 - 管理費 - 500万円 = 140万円(管理費滞納分)
したがって、ご諮問の内容は概ね適正な話ではないかと思われます。

Ｑ．姉妹の共有名義物件の売却で揉めています。

親は3年程前に他界しております。このときマンションを姉と私で二分の一づつの共有名義で相続しました。　住んでいるのは私です。姉には80万ほどお金を貸しています。また、国民金融公庫(現、日本政策金融公庫)からの300万円の借り入れに対する連帯保証にもなっており、このマンションが抵当になっています。
姉の結婚相手は外国人ですので、保証人になる事は出来ないようです。姉は公庫の支払いも遅れがちで、たびたび私の方に連絡が入り嫌な思いをしております。貸したお金も一向に戻ってこないうえ、絶えず借金で四苦八苦している様子です。貸したお金の返済を求めても話にならないので、当事者での話し合いでは解決できない状況です。
姉は将来借金がひとくぎりしたら、このマンションに住みたいようで売却を嫌がっていますが、将来的に私にマンションを買い取るお金を払うとは思えず、このままでは納得できないので、売却なり賃貸にするなりしたいと考えています。どのようにしたら良いかアドバイスをいただけませんでしょうか。

Ａ．当センターの回答
（１）上記のお話の内容から、300万円の国民金融公庫(現、日本政策金融公庫)のみが抵当権を付けていると考えられます。お姉様に80万円お貸ししているとの事なので、1/2のお姉様の持ち分を自分のものにするのがベストだと思います。今度、お姉様がお金を借りに来たり、公庫から督促状が届くようであれば、その時点でお金を出し、それを条件にお姉様の1/2の持ち分を買い取る事にしてはいかがでしょう。公庫の300万円をお客様が返済するという事にします。いわゆるお客様が債務者になる訳です、そして連帯保証人をお姉様にする事で、公庫に相談をすればお話は進むかと思われます。
（２）マンションの実勢価格が判らないので正確な回答ではありませんが、1/2を買い取る際に、お姉様にお貸ししている80万円の借金は明確にさせておくことです。お姉様がお金を借りに来たときに言い出すのが一番良いでしょう。お姉詐様はお金を借りたいのですから、お客様の言い分を聞かざるを得ないと思います。

【共有名義の解除・権利放棄】

◎住宅ローンの設定がなく、名義移転の際に住宅ローンを借りない場合：
物件のある地域の法務局に出向いて、所有権移転の登記の手続きをします。個人でもできますが、通常は司法書士に依頼するのが無難でしょう。法務局出張所周辺には司法書士の事務所がたくさんありますので、気軽に相談してみてください。売買の場合は、買取る資金の出所を明確にすることが大切です。　離婚時の財産分与や結婚20年を超える夫婦間での居住用財産の贈与以外にあたる贈与には、贈与税がかかります。

◎抵当権が設定されていたり、住宅ローンを借入れたりする場合：
共有名義を解消する側に住宅ローンが設定されている場合は、住宅ローンを一度完済する必要があります。先ず、住宅ローンを借りている銀行に相談をしてみて下さい。住宅ローンを一度完済し、抵当権を抹消したうえで、名義変更を行います。共有分を買取るなどで、新たに住宅ローンを借り入れる場合は、全ての手続きを同時に行うと良いでしょう。その場合、銀行と提携している司法書士が全て行ってくれます。住宅ローンが関与する場合は、まず銀行に相談してみましょう。

◎離婚をし、その住まいにお子様と奥様がお住みになられる場合とか、奥様が出て行ってご主人様だけが住む場合とかで状況は変わって参ります。状況によっては「債務引受」という方法が利用出来ると思います。任意売却の主旨とは違うので、債務引受の詳細は、弁護士、司法書士にお聞き下さい。債務引受の概略は、外れるパートナーの部分にご自分のお父様などの身内に入って貰う方法です。